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周新林律师
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最高院关于建设工程案例的裁判观点(三)
发表日期:2015/10/24 ??浏览次数:1734次
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23 . 当事人以执行和解协议产生新的合同权利义务为理由,向法院起诉,请求将和解协议作为案件定案依据的,法院不予受理|第49辑
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案情摘要
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2008年8月,光明公司与大成公司签订了购买住宅的协议,约定大成公司购买光明公司开发的房屋。因光明公司未按照交付房屋,大成公司起诉至法院,法院判决光明公司将诉争房屋及土地过户至大成公司名下,大成公司在光明公司交付的同时支付余款。判决后,因光明公司不配合,大成公司申请强制执行,执行过程中达成和解,双方签订执行和解协议,约定大成公司于2009年8月25日前一次性支付光明公司1亿元,光明公司在大成公司支付1亿元此后,交付房屋并且办理房屋和土地转移手续,大成公司超过期限7天的,购房协议解除。执行和解协议签订后大成公司未支付,光明公司起诉至法院,要求解除购买合同,大成公司赔偿损失。
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法院处理
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一审法院判决购房合同解除,大成公司支付赔偿款300万元,二审撤销一审判决,驳回起诉。
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最高法院民一庭意见
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在生效判决执行过程中,当事人之间签署执行和解协议,如果一方当事人不履行该执行和解协议,对方当事人以执行和解协议产生新的合同权利义务关系为由,向法院起诉的,法院不予受理,已经受理的,裁定驳回起诉。
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24 . 施工合同约定工程尾款待验收后支付,如果工程验收客观上无法进行,施工人请求支付该尾款的,诉讼时效期间如何计算|第49辑
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案情摘要
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1995年8月,A公司与B公司签订了国际金融中心工程施工合同,约定由A公司承建,合同约定进度款,累计达到95%停止支付,5%待验收后支付。A公司按照约定进行施工,由于政策原因,工程于1996年停工,A公司未就完成的工程与B公司决算。2004年5月,B公司和C公司签订了转让合同,B公司将工程按照现状转让给C公司,项目变更到C公司名下。2006年2月,C公司与D公司签订了土方工程,D公司对原工程桩破桩,项目规划也进行了调整。A公司也参与了部分施工,2006年8月至2007年10月新项目的桩基工程进行了竣工验收。A公司起诉要求B公司支付剩余的5%工程款,B公司与C公司连带责任。B公司与C公司均辩称超过了诉讼时效。
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法院处理
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一审判决涉案工程停工,未进行验收,因此支付条件一直未能成就,诉讼时效未能开始计算。2007年新的工程通过验收,视为老工程验收合格,A公司未超过诉讼时效。判决B公司支付5%剩余工程款。二审认为,虽然工程停工,但是不妨碍及时确认工程量,提交竣工报告。同时工程进行了规划调整,不同意原工程项目,A公司应当从项目所有权转让之日知道其权利被侵害,计算诉讼时效。二审撤销一审判决,驳回A公司诉讼请求。
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最高法院民一庭意见
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施工合同双方约定,工程款代验收通过后支付,施工人对工程尾款享有的权利为附条件请求权。如工程验收客观上已经无法进行,应认定合同所约定的条件无法成就,施工人请求建设方支付该工程尾款的诉讼时效,自其知道或者应当知道条件无法成就时计算。
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25 . 双方当事人签订合作开发房地产合同后又签订建设工程施工合同,由一方负责施工并取得工程款,应认定合同变更为建设工程施工合同|第50辑
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案情摘要
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甲公司与乙公司签订合作开发房地产合同书,约定共同开发某商品房项目。甲公司负责施工手续,前期手续及各种手续费用资金,乙公司负责建设全部资金,各方均等享受利益和承担风险。合同签订后成立项目组,建立共管账户,甲公司投入600万元。后双方又签订一份建设工程施工合同,约定乙公司作为施工人进行施工,工程款500万元。涉案工程完工后,甲公司未支付工程款,乙公司提供诉讼取得工程款500万元。项目建成对外销售,甲公司诉称请求确认双方合作关系解除。
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法院处理
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一审法院认为双方按合作合同进行了履行,从合同约定看乙公司负责建设施工,施工行为既可以是合作行为,也可以是投资行为,两个关系可以同时存在,即便乙公司没有共同投资行为,也只能说违约行为,不能说合作合同解除,判决驳回甲公司诉讼请求。甲公司提出上诉。
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最高法院民一庭意见
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双方当事人签订合作开发房地产合同,后又签订建设工程施工合同,由合作开发房地产合同中的一方负责施工并取得工程价款的,应当认定双方之间的合作关系已经变更为建设施工合同关系。
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26 . 买受人能否解除受限购政策影响的房屋买卖合同|第40辑
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案情摘要
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2011年1月底,在北京工作的李某经中介公司推荐与王某签订二手房买卖合同,向王某购买一套二手房。合同约定了支付方式和期限。双方办理产权登记时才得知北京实施限购政策,李某不符合购房条件,无法办理变更登记。李某要求解除合同,王某不同意,理由是李某已经缴纳社保2年,再过3年满足购房条件,合同可以延期履行。李某诉至法院,要求解除合同。
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最高法院民一庭意见
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房屋买卖合同签订后,当事人却因住房限购政策的实施不能办理房屋所有权变更登记的,买受人如请求解除合同,并要求出卖人返还所受的购房款或者定金的,法院对其请求可予以支持。
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27 . 通过以物抵债方式取得建设工程所有权的第三人不能对抗承包人行使建设工程价款优先受偿权|第41辑
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案情摘要
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2006年,福华公司与丰兰公司签订了建设工程施工合同,约定福华公司承建丰兰公司的购物中心营业楼工程。工程于2009年6月25日验收合格,丰兰公司结欠福华公司工程款1700万元。2006年至2007年丰兰公司因资金困难,分八次向殷某借款3000万元,由于丰兰公司无力归还借款,于2009年9月15日将营业楼部分商铺过户给殷某折抵借款本息,办理了产权登记,面积14300平方米。由于丰兰公司未清偿工程款,福华公司于2009年10月9日与丰兰公司签订协议一份,约定丰兰公司结欠福华公司1700万元工程款,从2006年12月15日开始计算利息,如果丰兰公司不能以现金清偿债务,则以营业楼清偿所欠工程款本息,2009年12月15日福华公司起诉至法院,要求丰兰公司偿还1700万元工程款本息,并且主张对营业楼享有优先受偿权。
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法院处理
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一审法院认为丰兰公司在协议中同意以营业楼抵偿本息,视为福华公司提出了工程款优先受偿权,依据最高人民法院司法解释,未超过6个月的除斥期间,判决丰兰公司支付1700万元工程款本息,福华公司对营业楼享有优先受偿权。双方未上诉一审判决生效。2010年5月案外人殷某以14300平方米商铺归其所有,向法院申诉。该院再审,再审维持丰兰公司支付工程款本息,改判对殷某名下的14300平方米以外的面积享有优先受偿权。福华公司不服,提出上诉,再审二审改判继续对全部营业楼享有优先受偿权。
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最高法院民一庭意见
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通过以物抵债方式取得建设工程所有权的第三人,不是最高法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复第2条规定的消费者,不能对抗承包人就其承建的建设工程行使优先受偿权。
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28 . 合作开发项目国有土地使用权抵押所取得的贷款的归属|第52辑
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案情摘要
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2008年10月,江力公司与海特公司签订了合作开发某地块的协议,约定共同开发位于某市某区某地块的住宅项目,江力公司负责取得项目用地的国有土地使用权,用地折价300万元,海特公司负责资金投入,项目建成后双方按照实际投入享受权益。双方还约定江力公司以土地作为抵押向银行贷款,用于项目开发,不得用作其他。协议签订后,海特公司总计投入500万元资金,2008年海特公司以项目用地向银行贷款200万元,全部用于项目开发。项目建成后,双方对于利润分配不能达成一致意见,形成诉讼。海特公司提出反诉,认为己方投入资金为500万元+200万元=700万元,因此比例为700/700+300=70%。江力公司认为贷款不能算海特公司投入,算江力公司投入,江力公司投入300万元+200万元=500万元,比例为500万元/500+500=50%。
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法院处理
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一审认定200万元贷款算双方各占100万元投入,因此江力公司出资400万元,海特公司出资600万元,江力公司比例40%,海特比例60%。双方均不服,二审认定200万元在没有约定的情况下,均不能视为双方的投资,投资资金为500万元+300万元=800万元,江力公司比例300万元/800万元=37.5%,海特公司500/800万元=62.5%。
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最高法院民一庭意见
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合作开发房地产过程中,对以合作开发项目建设用地使用权作抵押取得的用于项目的贷款,如果合作开发协议未对该贷款的归属做出约定,则在分配开发权益时,该贷款不能作为双方当事人的共同投资,则不能认定合作开发房地产当事人的投资,基于该融资产生的负债亦非合作开发房地产一方单方面负债,应属于项目负债。
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29 . 案件判决生效后,划拨土地经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的,当事人以此为由主张合同有效,申请再审的,法院不予支持|第52辑
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案情摘要
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万博体育app+下载地址2006年,友谊公司与国方公司签订土地使用权转让合同,约定友谊公司将某地块(国有划拨)转让给国方公司,合同签订一个月国方公司一次性支付转让款3000万元给友谊公司,友谊公司收到转让款后6个月内完成划拨土地的出让手续。合同签订后国方公司分三次支付了3000万元,多次要求友谊公司办理划拨土地的出让手续,友谊公司认可,但是基于划拨土地国家禁止转让,所以没有向相关国家机关申请办理。诉讼时,土地为国方公司占有,土地仍然为划拨性质。友谊公司起诉至法院,认为合同无效,要求国方公司返还土地。国方公司反诉,要求友谊公司继续履行,承担违约金3000万元。一审法院判决合同无效,友谊公司返还3000万元,并且自诉讼之日起按照银行同期贷款利率的双倍支付利息,国方公司返还土地。国方公司上诉,二审维持原判。二审判决后,友谊公司完成了划拨土地出让手续,国方公司提出再审,以国方公司已经完成出让手续,合同无效理由已经消失,合同应当有效,要求再审撤销一、二审判决,支持国方公司的全部请求。
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法院处理
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再审查明二审后友谊公司完成了出让手续,与案外人签订了合作开发协议,取得了土地使用证,办理了规划了许可,案外人与建设公司签订了施工合同。二审驳回再审申请。
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最高法院民一庭意见
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土地使用权人未经有批准权的人民政府批准,与受让方签订合同转让规划土地使用权的,应当认定合同无效,但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的,应当认定合同有效。而在判决后,划拨土地经有批准权的人民政府批准、办理土地使用权出让手续的,当事人以划拨土地已经有批准权的人民政府批准、办理土地使用权出让手续为由,主张划拨土地使用权转让合同有效,申请再审的,人民法院不应支持。
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30 . 建设施工合同被确认无效后的过错赔偿责任|第53辑
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案情摘要
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2004年8月,美兰公司与大华公司签订了建设工程施工合同,约定大华公司承建美兰公司开发的大厦。因大华公司投入不足等原因,工程未能完成,仅完成框架,美兰公司发函终止了合同,美兰公司向购房者支付违约金465万元。大华公司起诉至法院要求支付工程款1377万元,违约金60万元。一审法院认定合同违反招投标法的规定,判决合同无效,美兰公司支付工程款595万元及利息。美兰公司另行起诉要求大华公司赔偿逾期交房对购房者支付的违约金465万元。
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法院处理
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一审法院认定美兰公司向购房者支付的违约金不属于无效合同赔偿的范围,驳回了美兰公司诉讼请求。二审认定大华公司对于合同无效有过错,施工过程中亦有不足,酌定承担美兰公司支付的违约金的30%。
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最高法院民一庭意见
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建设工程施工合同被确认无效后,发包方与第三人签订房屋买卖合同因逾期交房发生的违约责任,如果承包人在签订合同时或者履行合同过程中已经知道或者应该知道该损失发生,且该损失与承包人的过错有因果关系,可以纳入无效合同过错赔偿责任赔偿范围。根据承包方订立合同、履行合同中的过错程度及违反诚实信用原则程度,依据合同法第五十八条规定判令其承担相应的责任。
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31 . 房屋登记权利人出卖共同房屋不符合法律规定或者合同规定的条件的合同效力问题|第56辑
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案情摘要
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王某与李某合伙经营,合同出资购买了1003号房屋,登记在李某名下。后来王某与李某进行清算,约定在李某补偿完毕前归王某与李某共同所有,补偿款支付完毕后归李某所有。李某支付完毕前,房屋由王某出租,但是签约主体均为李某。后李某未与王某商量,将房屋转让给童某,童某支付全部转让款后要求李某办理过户手续,但是李某要求增加装潢补偿,双方协商未果。转让过程中,承租人同意放弃优先购买权。后王某起诉至法院,以李某侵害其共有人的优先购买权为由,主张李某与童某签订的合同无效。
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法院处理
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一审判决驳回王某的诉讼请求,二审予以维持。
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最高法院民一庭意见
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出卖人与买受人签订房屋买卖合同,出卖登记在其个人名下的房屋,不符合物权法第九十七条关于共有物处分的规定或者当事人另有约定,如果买受人是善意,且买卖合同约定的对价合理,但未办理房屋所有权变更登记手续的,其他共有人请求确认房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。
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32 . 出卖人出卖登记在其名下的共有房屋不符合法律规定或者共有人其他约定的条件的,买受人请求强制履行房屋买卖合同的纠纷处理|第57辑
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案情摘要
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2010年10月,刘某与李某签订房屋买卖合同一份,约定刘某购买李某名下的住房一套,价款220万元,刘某将房屋交付托管单位某担保公司,在房款付清后五日内李某办理变更登记。2010年11月,刘某将220万元一次性支付到担保公司,李某妻子陈某以其是共有人,李某未经共有人同意出售房屋,违反规定,不同意办理变更登记。刘某起诉至法院,要求李某、陈某继续履行合同,办理变更登记。
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法院处理
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法院查明,李某在出售房屋时伪造了陈某同意出售的签字,合同约定的价款基本与市场一致,略高于市场,李某是房屋登记人。但是陈某是共有人,李某未经陈某同意出售违反了物权法第九十七条的规定,刘某要求继续履行的诉讼请求予以驳回。刘某未上诉,判决生效。
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最高法院民一庭意见
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出卖人出卖登记在其名下的共有房屋不符合物权法第九十七条规定的条件或者共有人约定的条件,在房屋买卖合同有效的情况下,买受人请求履行房屋买卖合同,其他共有人不同意出卖该共有房屋,并表示不予协助办理该房屋权属变更登记手续的,法院应驳回买受人关于继续履行合同的诉讼请求。?
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33 . 是民间借贷还是商品房买卖|第58辑
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案情摘要
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2011年7月,郑某与安华公司签订一份商品房买卖合同,约定郑某购买安华公司开发的某小区4套房屋,合同总价4960万元,郑某于合同签订后10天内一次性支付全部房款,安华公司于2012年5月30日将验收合格的房屋交付给郑某。上述合同加盖了当地房地产交易监证专用章及产权申报章。同日,双方签订了一份回购合同,约定安华公司回购郑某购买的房产,一个月内回购价格5060万元,两个月内回购5160万元,三个月内回购5260万元,以此类推。郑某收到回购款后终止商品房买卖合同,办理解除合同备案手续。
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合同签订后,郑某分三次支付了5000万元,汇款凭证注明购房款,安华公司出具的收据为“今借到郑某4960万元”的借条。2013年,郑某与吴某签订债权转让协议一份,约定郑某向吴某借款6000万元,安华公司向郑某借款4960万元,为确保郑某与安华公司借款合同履行,安华公司将4套房屋备案登记在郑某名下,安华公司向郑某支付回购款300万元,经多次交涉未果,因安华公司不履行回购协议,郑某将全部权利转移给吴某。上述协议签订后,郑某向安华公司出具了债权转让通知,主要内容是安华公司借款4960万元,以房产担保,现将全部债权转让给吴某。2013年吴某诉至法院,要求安华公司支付4960万元及利息。安华公司认为与郑某的关系系买卖合同关系,非借款关系。
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法院处理
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一审法院认定安华公司与郑某签订购房合同后又签订回购协议,真实目的不在于出售房屋,而在于取得郑某的资金,因此虽然签订合同,开具发票,双方的关系是借贷关系非商品房买卖合同。一审判决安华公司向吴某支付4960万元及利息(按照6个月至1年期贷款利率的四倍计算,扣除300万元)。二审维持原判。
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最高法院民一庭意见
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不签订书面的借贷合同,只用签订商品房买卖合同并备案登记的方式作为担保,同时签订回购协议,然后再用出借人向借款人实际交付款项的方式建立债权债务关系,是目前一些民间借贷当事人选择的借贷方式。判断当事人之间法律关系的性质,不能仅看合同的名称、形式和内容,更重要的是分析当事人之间法律关系的实质。如果商品房买卖合同中售房者并未准备实际交付房屋,而购房一方亦不关心取得所购房屋产权,且当事人的关注点集中在回购协议及相应的违约金上,则足以证明双方之间真实的法律关系是民间借贷。
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